ЧОМУ УКРАЇНСЬКІ ВЕЛИКІ МІСТА НЕ СТАНУТЬ «15-ХВИЛИННИМИ», ДО ЧОГО ТУТ ПРАВО ТА ПРИВАТИЗАЦІЯ?

Для тих, хто не в курсі: «15-хвилинне місто» - це модна у деяких колах урбаністична концепція, відповідно до якої усе, необхідне людині, - робота, місця, де вона робить покупки, отримує послуги, проводить дозвілля, і таке інше, - має знаходитися на такій відстані, щоб бути доступними за 15 хвилин пересування пішки або, у крайньому разі, на велосипеді. Метою є те, щоб люди відмовилися від використання особистих автомобілів, сама наявність яких в «урбаністів» викликає дуже велике незадоволення. Викликає з суто ідеологічних причин, але це окрема тема, що виходить за межі теми даної статті, тому про це – іншим разом.

Як би там не було, а спроби реалізації такої концепції роблять у деяких європейських містах, у тому числі й великих. Ідея – зробити так, щоб усе життя людини протікало у межах одного невеликого району.

Знов-таки, виведемо зараз за дужки те, чи є привабливим таке життя, коли кожного дня бачиш навколо одне й те саме, одних і тих самих людей, без зміни обстановки, без якихось нових вражень. Поговоримо про інше: що потрібно для того, щоб така концепція стала взагалі можливою для реалізації?

Для цього потрібно не лише існування, власне, відповідним чином спланованих районів. Потрібно ще, щоб людина не була прив’язана до місця, щоб у разі зміни, наприклад, роботи, вона мала як потребу, так і можливість так само швидко змінити й місце проживання. З одного такого «15-хвилинного» району на інший.

Взагалі, вже з цієї причини концепція виглядає утопічною. Тому що члени однієї сім’ї можуть мати різні професії та працювати у різних місцях. А діти вчитися у третьому, якщо, скажімо, навчальний заклад спеціалізований, чи відвідувати якісь спортивні секції, абощо. Й усе це для усіх членів родини забезпечити у 15-хвилинній доступності навряд чи можливо. Але припустимо. Або умовно, для мети нашого дослідження, обмежимося випадком людини, яка живе сама та не має сім’ї.

Читайте статтю: Кейс «жіночих» вагонів/купе Укрзалізниці з правової та соціальної точок зору. Записки розлюченого юриста.

Так от, між західними та пост-радянськими країнами є кілька істотних відмінностей, які у наших умовах зроблять реалізацію цієї концепції практично неможливою. Чому?

Тому що мобільність населення в нас набагато нижча. Люди мають куди менше готовності часто змінювати місце проживання. До речі, показником цього є навіть відмова багатьох людей від евакуації з зони бойових дій або іншої небезпеки. Тим більше низькою є готовність змінювати місце проживання за обставин, не пов’язаних із надзвичайними ситуаціями.

Це становище має кілька об’єктивних причин. І обумовлені вони не лише соціально-економічними, але й правовими факторами.

Наприклад, у матеріалі щодо стану ринку житла https://biz.liga.net/all/nedvizhimost/article/ne-rynok-pochemu-arenda-nedvijimosti-v-ukraine-nahoditsya-v-teni наводиться статистика: якщо у таких країнах, як Німеччина, Бельгія та Нідерланди, власним житлом володіють 40% населення, а інші орендують, то в нас володільців нерухомості – 85%. При цьому у західних країнах досить велика частка власників нерухомості – це ті, хто володіють заміськими будинками, та у них живуть. У нас же більшість – власники квартир у багатоквартирних міських будинках.

Чому так сталося? Бо у перші роки незалежності України було ухвалено популістське рішення про безоплатну приватизацію квартир державного (комунального) жилого фонду, причому співвласниками квартири ставали усі, хто у ній на той момент зареєстрований. Рішення не лише популістське, але й вкрай несправедливе з кількох причин. По-перше, в однаковому становищі власників опинялися ті, хто були володільцями кооперативних квартир, тобто – викладали за житло зароблені гроші (нехай навіть і у радянських карбованцях), та ті, хто отримав квартири «від держави» безкоштовно. По-друге, залежно від розташування квартири (центр Києва або якийсь райцентр), люди ставали власниками нерухомості абсолютно різної ринкової вартості.

Але справа була не лише у цьому. Завдяки цій приватизації «на усіх, хто проживає», для продажу квартири та, відповідно, зміни місця проживання потрібна була згода усіх співвласників. Мало того. За 30 років, звісно, багато хто з тих перших власників приватизованих квартир помер, і їхні частки перейшли у спадок, часто не до однієї людини, тому зараз можна зустріти випадки, коли у власності особи знаходиться якась 1/7 двокімнатної квартири. Людина може там навіть не жити, але той, хто живе, продати квартиру без його згоди, звісно, не може.

До речі, потрібно сказати, що ті 15% населення України, які не мають власного житла, здебільшого не орендарі, а ті, хто живуть у квартирах родичів на правах членів сім’ї власника.

У результаті цього для зміни місця проживання звичайному мешканцеві українського міста потрібно не змінити одну орендовану квартиру на іншу, а або продати житло в одному місці та купити у іншому, або взагалі з того, хто живе у квартирі, у якій є співвласником або членом сім’ї власника (але за оренду не сплачує), стати орендарем, з усіма наслідками, що з цього випливають. Звісно, такі дії для багатьох є дуже небажаними. Готових змінити місце проживання при зміні роботи у нас набагато менше, ніж у західних країнах. А тому при зміні роботи або будуть шукати місце, що знаходиться ближче до дому, або … будуть їздити на інший кінець міста. І нічого з цим не поробиш.

Цього фактору вже було б достатньо для констатації, що концепція «15-хвилинного міста» у наших умовах зіткнеться із труднощами.

У західних країнах домовласники – здебільшого люди із високими доходами та стабільною роботою, а ті, хто виконує порівняно низькооплачувану роботу, та часто її змінюють, якраз і орендують житло, та можуть легко змінювати його, якщо знайшли роботу у іншому місці. І якраз вони, за наявності «15-хвилинних районів», можуть уникати більшості відносно далеких поїздок (а отже, обходитися без авто). В нас так не вийде.

Читайте статтю: Чи можуть захистити наші права судді, які не можуть захистити власні?

До цього домішуються ще два фактори, які зменшують мобільність населення. По-перше, хоча радянську назву «прописка» змінили на реєстрацію, а сам порядок спростили, але проблеми залишилися. До цієї реєстрації прив’язано надто багато речей. Облік транспорту, що знаходиться у власності особи, реєстрація ФОП, і … так, воєнкомат. Й усе це потрібно змінювати, перереєстровувати, якщо змінилася адреса реєстрації за місцем проживання. Що призводить до небажання багатьох людей змінювати реєстрацію (а зараз, під час воєнного стану, для військовозобов’язаних це взагалі майже неможливо, окрім ВПЛ).

Окрім того, коли реєстрація відбувається за згоди власника житла, виявляється, що у орендованій квартирі її отримати практично неможливо, що, у сукупності з іншими факторами, й викликає ситуацію, коли значна частина населення фактично живе не за місцем реєстрації (на що дуже скаржаться, зокрема, ті ж самі представники ТЦК та СП). І тут ми підходимо до третього важливого фактору: стану справ із орендою житла. Це ще один фактор, який спонукає тих, хто живе навіть у поганенькому, але власному житлі, відмовлятися змінювати свій статус на орендаря житла, належного комусь іншому.

Ринок оренди житла в Україні має дві взаємопов’язані особливості. З одного боку, він у значній мірі «тіньовий». З іншого, представлений фактично квартирами, що належать звичайним громадянам, які самі у них з тих чи інших причин не живуть, та вирішили здавати у оренду. В Україні немає, як галузі бізнесу, доходних будинків, які спеціально побудовані для здачі у оренду розташованих у них квартир.

Чому склалася така ситуація? Не лише через небажання тих, хто здає квартири, платити податки (хоча цей фактор теж, звісно, впливає на ситуацію).

Справа у тому, що в Україні досить специфічне правове регулювання усього, що пов’язане із житлом. Право на житло винесено у окрему галузь, воно не є похідним від права власності на відповідне житлове приміщення. Існує аж цілий Житловий кодекс, який взагалі важко вважати чимось іншим, ніж радянським анахронізмом. Більше того, будь-яке виселення у нас – лише у судовому порядку. Навіть, якщо умовний квартирант не платить, порушує усі можливі вимоги договору, або строк договору просто закінчився, а він не звільняє квартиру. А у нинішньому стані української судової системи, коли не вистачає самих суддів, розгляд справи про виселення може тривати роками (й увесь цей час квартирант продовжуватиме жити у квартирі, не сплачуючи за оренду, може пошкоджувати майно, тощо). І так далі, тут можна багато розповідати різних життєвих історій. За таких умов «бізнес» щодо здачі квартири у оренду стає, скажімо так, дещо ризикованим.

Приватний власник помешкання може вдаватися до «не правових» способів вирішення суперечок, що часто й відбувається. Компанія – власник доходного будинку такого дозволити собі не може. То хто ж, скажіть, за таких умов буде вкладати капітал у доходні будинки, при тому, що продаж готових квартир приносить будівельній компанії більш «швидкий» прибуток?

У результаті маємо, по-перше, «дикий» ринок квартир, що здаються у оренду, який у великій мірі перебуває взагалі поза правовим полем. По-друге, порівняно небагато самих квартир на цьому ринку, оскільки у більшості наявних квартир все-таки живуть їхні власники (чи члени сімей власників). По-третє, самі користувачі намагаються саме придбати житло у власність, замість того, щоб орендувати на цьому «дикому» ринку, та фактично потрапити у залежність від примх власника квартири, зокрема, й вимог її звільнити у найнезручніший момент. Оскільки договору-то, який би регулював відносини сторін, немає… І виникає замкнене коло. Ті люди, які навіть раніше не мали власного житла, саме купують його, а не орендують, і таким чином поповнюють лави тих, хто «прив’язаний» до місця, менш мобільний у виборі місця проживання, й при зміні місця роботи (навчання, тощо) не буде переїздити у інший «15-хвилинний» район.

Мало того. У нас багато хто жаліється на низький рівень оплати праці, у порівнянні із західними країнами. Це дійсно так, але однією з причин цього є іще й те, що роботодавці розуміють: більшість тих, хто претендує на ту чи іншу вакансію, має власне житло, і не має необхідності витрачати гроші на оренду (хіба що на комуналку, яка вже стала загальнодержавним політичним фактором). Але це призводить до того, що той, хто якраз змушений заради роботи змінити місце проживання, опиняється у порівняно невигідних умовах. Якщо це не переїзд з якогось провінційного міста до Києва, то багато хто замислюється: а чи є сенс у такому кроці? Таким чином, внаслідок неприродної, за мірами західних країн, ситуації із великим відсотком людей, які володіють житлом, а не орендують його, ми маємо, окрім усього іншого, ще й низьку мобільність населення та спотворений ринок праці.

З іншого боку, той, хто бажає жити «15-хвилинним» життям, змушений погоджуватися на утиск щодо кар’єрних чи інших аспектів свого життя.

Мені довелося вирости та вже дорослим багато років прожити на київському жилому масиві Русанівка. Для тих, хто у Києві не живе, поясню: це досить невеликий мікрорайон (радянських часів побудови) на лівому березі Дніпра, який фактично являє собою острів, оточений з одного боку Русанівською затокою Дніпра, а з трьох – каналом. Тобто, мікрорайон досить замкнений, і майже у будь-яку його точку можна дійти якраз хвилин за 15-20. І якось, перебуваючи у кафе, що там розташоване, мимоволі почув (ні, не підслуховував, а волів би не чути чужих розмов, але не міг не почути) розмову за сусіднім столиком. Там власниця або адміністраторка кафе проводила співбесіду із чоловіком, що прийшов влаштовуватися на роботу кухарем. Вивчивши його документи, хазяйка зауважила, що його кваліфікація надто висока для її закладу, він може працювати у ресторані високого рівня за більш високу платню. На що претендент відповів, що розуміє це, але хоче працювати поряд із домом. Цей діалог є типовим прикладом такої ситуації. Щоправда, не знаю, взяли цього кухаря у підсумку на роботу чи ні… Але чи варта «15-хвилинність» таких жертв, коли мова йде про кар’єру..? Мало того, кафе на Русанівці чимало, й кухар тут роботу може знайти. А от щодо представників інших професій – вже не дуже… Бо усілякі бізнес-локації тут обмежені за спеціалізацією, а промислових підприємств у «15-хвилинному» радіусі немає взагалі.

Є й ще один фактор. Якщо ми говоримо про якраз великі підприємства, де зайнята велика кількість робітників, то жити у «15-хвилинному» радіусі від них може бути з ряду причин незручно. А отже, такий режим для великої кількості людей, що на них зайняті, є неприйнятним. До речі, ще у 80-ті роки американських письменник Том Кленсі зауважував, що обурення екологічними проблемами у пізньому СРСР викликано іще й тим, що люди змушені жити недалеко від заводів, якраз через малу кількість особистих автомобілів. З іншого боку, навіть якщо «прибрати викиди», все одно життя просто поряд із великим заводом навряд чи буде зручним. А отже, тим, хто на таких заводах працює, так чи інакше доведеться їздити на роботу з інших районів. Це не офісні працівники, навіть не кухарі та офіціанти у кафе…

Якщо, чисто теоретично, поставити собі за мету, які фактори з перелічених можна порівняно легко прибрати? Можна спростити формальності, пов’язані із зміною реєстрації місця проживання (транспорт, ФОП, військовий облік та інше). Але це (хоча теж потребує докладного припрацювання, як саме це робити) саме по собі проблему не вирішить. Спроба повністю змінити правове регулювання житлових правовідносин, відмовившись від радянських рудиментів у цій сфері, та зробивши право користування житлом елементом або права власності на нього, або предметом договору, спростивши виселення, тощо, - викличе спротив політичних популістів, які навіть на питанні комунальних платежів спекулюють роками та десятиліттями, й обов’язково піднімуть крик щодо «позбавлення права на житло». Для реалізації таких змін потрібне усвідомлення проблеми та політична воля. Ані того, ані іншого не видно. Мало того, саме по собі це ще не змусить бізнес будувати житло для здачі його у оренду, ті самі доходні будинки, замість продажу квартир.

І зовсім вже неможливо ані перебудувати повністю існуючі міста, ані прибрати великі заводи, ані, головне, відібрати ту власність, якою володіє 85% населення. Цю помилку, допущену 30 років тому, вже не виправити. (Якби тоді було ухвалено інше рішення, й багатоквартирні будинки приватизувалися як цілісні майнові комплекси компаніями, які б займалися здачею житла у оренду, та одночасно було б скасовано інститут прописки, - ми б отримали здорову та подібну до західних країн ситуацію. Але…) А тому ринок орендної нерухомості у нас так і залишиться спотвореним, населення так і залишиться мало мобільним, люди так і не змінюватимуть місце проживання при зміні роботи (або відмовлятимуться змінювати роботу, якщо вона нове місце далеко від дому), а ринок праці відповідатиме цій ситуації.

А отже, «15-хвилинна» концепція міст, принаймні, великих, в наших умовах не запрацює. Й спроба насадити її буде лише іще одним прикладом карго-культу, який ані до чого, окрім незручностей для людей, не призведе.

Автор статті: Володарский Вадим Леонидович