Договір про організацію будівництва багатоквартирного житлового будинку визнано недійсним оскільки його умови передбачали набуття права власності на збудований об'єкт не власника земельної ділянки, а інвестора (Справа № 918/409/16, 02.11.17)

Фабула судового акта: «Хитрощі інвесторів-забудовників». Вірогідно, це визначення підійшло б до судової справи, що пропонується увазі читачів.

Між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету міської ради (відповідач 1) та Товариством з обмеженою відповідальністю (Товариство, відповідач 2) було укладеного договір про організацію будівництва багатоквартирного житлового будинку, згідно умов якого замовник зобов'язується надати інвестору будівельний майданчик для будівництва об'єкта, а інвестор зобов'язується оплатити послуги замовника та здійснювати будівництво об'єкта відповідно до умов, передбачених цим договором. Основним обов'язком Управління капітального будівництва стало надання майданчику для будівництва, отримання дозвільних документів на здійснення будівництва, контроль (технічний нагляд) будівництва щодо його відповідності проекту, державним будівельним нормам, правилам і стандартам, а також прийняття завершеного об'єкту в експлуатацію. В свою чергу, основним обов'язком вказаного Товариства за цим договором стало забезпечення фінансування об'єкта будівництва, організовуючи на власний розсуд процес такого будівництва з дотриманням вимог законодавства.

Наведені обставини стали предметом дослідження судами справи за позовом прокурора про визнання договору недійсним. Зокрема, прокурор посилався на ті обставини, що за умовами спірного договору право власності на збудоване нерухоме майно набуватиме лише Товариство, що призведе до набуття інвестором права власності на земельну ділянку, що належить територіальній громаді.

Між тим, за приписами ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. А за нормами ст. 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Отже право власності на зведену на земельній ділянці будівлю виникає у власника або орендаря, якому надано власником право забудови. Разом з тим, умови оспорюваного договору передбачають набуття права власності на збудований об'єкт не власника земельної ділянки чи землекористувача, а інвестора.

Рішенням господарського суду, залишеним без змін апеляйіним господарським судом у задоволенні позову прокурора відмовлено, з чим не погодився суд касаційної інстанції, який позов задовольнив, визнавши недійсним зазначений.

ВГСУ, погодившись з аргументами прокурора, виходив з того, що укладений договір спрямований на набуття права забудови земельної ділянки в обхід визначеної закон процедури, що є порушенням приписів ст.ст. 1, 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність", ст. 26 закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ст.ст. 124, 134 ЗК України, ст.ст. 203, 215 ЦК України, ст. 207 ГК України, та підставою недійсності оспорюваного у справі правочину.

ВГСУ також звернув увагу на те, що за приписами ч. 1 ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених ч. 2 цієї статті. Визначені ч. 2 ст. 134 ЗК України випадки не поширюються на спірні правовідносини, оскільки земельна ділянка належить територіальній громаді; будівництво об'єкту інвестування в повному обсязі здійснюється за кошти інвестора, а не державного та місцевих бюджетів.

Аналізуйте судовий акт: Об’єкт нерухомого майна не введений в експлуатацію не може бути переданий забудовником в іпотеку третій особі без згоди інвестора будівництва (ВСУ від 30 березня 2016р. у справі № 6-3129цс15)

Право власності на новостворений об’єкт нерухомого майна неможливо визнати на підставі рішення суду до державної реєстрації цього права власності (Правовий висновок ВСУ від 18 лютого 2016р. у справі № 6-244цс14)

Інвестор не може визнати право власності на нерухомість - новозбудоване майно, оскільки юридично таке право виникає з моменту державної реєстрації прав у реєстрі після прийняття будівництва в експлуатацію згідно ст. 331 ЦК (ВСУ від 10.02.2016р.)

Хтось буде «шокований», але ВСУ остаточно вирішив, що право власності на новостворену нерухомість виникає у інвестора після державної реєстрації цього права у Державному реєстрі прав на нерухоме майно

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2017 року Справа № 918/409/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючий суддяЯценко О.В.суддіБакуліна С.В., Ходаківська І.П.розглянувши матеріали касаційної скарги Заступника прокурора Рівненської областіна постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 20.07.2017 у справі№ 918/409/16Господарського суду Рівненської областіза позовом Першого заступника прокурора Рівненської області в інтересах держави в особі Рівненської міської радидо 1. Управлення капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Юрист-Кріон" про визнання договору недійсним в засіданні взяли участь представники:

- ГПУ:Збарях С.М.- відповідача 1: Ремовський С.В. Левченко К.В.ВСТАНОВИВ:

Перший заступник прокурора Рівненської області звернувся до господарського суду з позовом до Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради (далі-відповідач 1 або Управління) та до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юрист-Кріон" (далі-відповідач 2 або ТзОВ), про визнання недійсним договору № 12 від 01 грудня 2014 року про організацію будівництва багатоквартирного житлового будинку в районі вулиць Соборної та Корольова в місті Рівному (далі-Договір № 12).

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 30.05.2017 (суддя Марач В.В.) у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 20.07.2017 (судді: Дужич С.П., Коломис В.В., Саврій В.А.) рішення Господарського суду Рівненської області від 30.05.2017 залишено без зміни.

Заступник прокурора Рівненської області звернулася до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою в якій просить постанову апеляційного господарського суду та рішення місцевого господарського суду скасувати з підстав неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, позов задовольнити.

Прокурор доводить, що умови оспорюваного договору спрямовані на набуття ТОВ "Юрист-Кріон" права власності на об'єкт будівництва, що розташований на земельній ділянці, яка є комунальною власністю, при тому, що користувач (орендар) земельної ділянки не отримує результатів інвестиційної діяльності, що суперечить нормам Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності та є підставою для визнання договору недійсним.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 09.10.2017 у складі колегії: головуючий, суддя - Яценко О.В., судді - Бакуліна С.В., Поляк О.І. касаційна скарга Заступника прокурора Рівненської області прийнята до провадження, справа призначена до розгляду у судовому засіданні на 02.11.2017.

Розпорядженням керівника апарату Вищого господарського суду України від 01.11.2017 призначено повторний автоматизований розподіл справи у звязку з перебуванням на лікарняному судді Поляк О.І..

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.11.2017 визначено колегію суддів для розгляду справи у складі: Яценко О.В., Бакуліна С.В., Ходаківська І.П.

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, переглянувши у касаційному порядку судові акти, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування судом апеляційної інстанції норм процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

01 грудня 2014 року між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради (відповідач 1) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юрист-Кріон" (відповідачі) було укладеного договір №12 (далі - Договір) про організацію будівництва багатоквартирного житлового будинку в районі вулиць Соборної та Корольова в місті Рівному (надалі договір), згідно умов якого замовник зобов'язується надати інвестору будівельний майданчик для будівництва об'єкта (територія на земельній ділянці № 5610100000:01:001:0072), здійснювати технічний нагляд та виконувати інші обов'язки, визначені сторонами, а інвестор зобов'язується оплатити послуги замовника та здійснювати будівництво об'єкта відповідно до умов, передбачених цим договором.

27 лютого 2015 року на підставі Рішення Рівненської міської ради №4527 від 25.09.2014р. проведено державну реєстрацію земельних ділянок з кадастровими номерами 5610100000:01:001:0098 та 5610100000:01:001:0099. Водночас, державна реєстрація земельної ділянки за кадастровим номером 5610100000:01:001:0072 скасована в результаті поділу.

10 вересня 2015 року між Рівненською міською радою та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради було укладено угоду про розірвання додаткового договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, згідно якого сторони домовились достроково розірвати договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.09.2013р. (кадастровий номер 5610100000:01:001:0072).

На підставі Рішення Рівненської міської ради від 25.09.2014р. №4527, а також Рішення Рівненської міської ради від 20.08.2015р. №5636, 20 квітня 2015 року між Рівненською міською радою (Орендодавцем) та Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради (Орендарем) було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для іншої житлової забудови (для будівництва та обслуговування житлового кварталу) з правом укладення договору суборенди, площею 4 448 м2 з кадастровим номером 5610100000:001:0099.

У пункті 1 вказаного Договору оренди зазначено: "... встановити, що договір оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:001:0072, яка ділиться, припиняється з моменту державної реєстрації договорів оренди на новосформовані земельні ділянки".

04 травня 2016 року між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради і ТОВ "ЮРИСТ- КРІОН" була укладена додаткова угода №1 до Договору про організацію будівництва багатоквартирного житлового будинку в районі вулиць Соборної та Корольова в місті Рівному №12 від 01 грудня 2014 року.

Відповідно до пункту 1 вказаної додаткової угоди сторони виклали пункт 1.1. договору №12 від 01 грудня 2014 року в новій редакції, внісши зміни в частині в частині визначення Будівельного майданчика, навівши його у такій редакції:

"Будівельний майданчик - територія, що знаходиться на земельній ділянці (кадастровий номер: 5610100000:01:001:0099; цільове призначення: для іншої житлової забудови, з правом укладення договору суборенди), право користування на яку належить Замовнику на підставі рішення Рівненської міської ради від 23.02.2012 року".

Метою спірного договору є будівництво багатоквартирного житлового будинку в районі вулиць Соборної та Корольова в місті Рівному на частині земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:001:0072 - на момент укладення договору, а після поділу цієї ділянки - на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:001:0099 (яка утворилась в результаті поділу).

Основним обов'язком Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради є надання майданчику для будівництва, отримання дозвільних документів на здійснення будівництва, контроль (технічний нагляд) будівництва щодо його відповідності проекту, державним будівельним нормам, правилам і стандартам, а також прийняття завершеного об'єкту в експлуатацію.

В свою чергу, основним обов'язком ТОВ "Юрист-Кріон" за спірним договором є забезпечення фінансування об'єкта будівництва, організовуючи на власний розсуд процес такого будівництва з дотриманням вимог законодавства.

Зазначений договір за своєю правовою природою є змішаним договором, який містить в собі елементи договору про спільну діяльність та інвестиційного договору, що регулюються главою 77 Цивільного кодексу України та Законом України "Про інвестиційну діяльність".

Прокурор, посилаючись на статті 203 215 626 628 1130 1131 Цивільного кодексу України та статті 1, 9, 10, 17 Закону України "Про інвестиційну діяльність", доводить суперечність договору вимогам закону, що зумовлює його недійсність.

Зокрема, прокурор посилався на ті обставини, що за умовами спірного договору право власності на збудоване нерухоме майно набуватиме лише ТОВ "Юрист Кріон", що призведе до набуття інвестором права власності на земельну ділянку, що належить територіальній громаді.

Так, за умовами оспорюваного договору з моменту отримання об'єкта інвестором від замовника, право власності на об'єкт, а також результати будівельних робіт на будівельному майданчику набуває інвестор ( п. 3.1. Договору).

За приписами статті 26 закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації (ч.4.ст.26).

За нормами ст. 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Згідно зі статтею 331 ЦК України право власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна.

Таким чином, з аналізу наведених норм права слід дійти висновку, що право власності на зведену на земельній ділянці будівлю виникає у власника або орендаря, якому надано власником право забудови.

Особа, яка здійснює будівництво має право на оплату виконаних робіт у відповідності з договором.

Разом з тим, умови оспорюваного договору передбачають набуття права власності на збудований об'єкт не власника земельної ділянки чи землекористувача, а інвестора.

Інших результатів інвестиційної діяльності (в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект) для інших сторін договору - Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради договір не передбачає.

Слід також зазначити, що відповідно до ч.1 ст. 116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Відповідно до вимог статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (ч.1 ст.124).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів (ч.2 ст.124).

За приписами частини першої статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Визначені частиною другою статті 134 Земельного кодексу України випадки не поширюються на спірні правовідносини, оскільки земельна ділянка належить територіальній громаді; будівництво об'єкту інвестування в повному обсязі здійснюється за кошти інвестора, а не державного та місцевих бюджетів.

Господарські суди наведених норм закону не врахували, не звернули увагу, що використання земельної ділянки самим користувачем з установленою метою не здійснюється, а фактично права використовування земельної ділянки передані іншому суб'єкту господарювання за оспорюваним договором, як внесок у спільне зведення сторонами об'єкта будівництва без згоди на це власника земельної ділянки.

Виходячи із вищенаведених фактичних обставин справи і приписів закону суд приходить до висновку, що укладений договір спрямований на набуття права забудови земельної ділянки в обхід визначеної закон процедури, що є порушенням приписів ст.ст. 1, 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність", ст. 26 закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ст.ст. 124 134 Земельного кодексу України, ст.ст. 203 215 Цивільного кодексу України, ст. 207 Господарського кодексу України, та підставою недійсності оспорюваного у справі правочину.

Враховуючи наведене, колегія вважає, що місцевим та апеляційним господарським судом при вирішенні даного спору були неправильно застосовані норми матеріального права, що є підставою для скасування оскаржуваних судових актів із винесенням нового рішення про задоволення позову.

Судові витрати відповідно до ст. 49 11111/?utm_source=Reshenie_v_Zakon&utm_medium=Reshenie_v_Zakon&utm_campaign=Reshenie_v_Zakon> 11111 ГПК України підлягають перерозподілу.

Керуючись ст.ст. 108 1115 1117 1117 11110/?utm_source=Reshenie_v_Zakon&utm_medium=Reshenie_v_Zakon&utm_campaign=Reshenie_v_Zakon> 11110 11111/?utm_source=Reshenie_v_Zakon&utm_medium=Reshenie_v_Zakon&utm_campaign=Reshenie_v_Zakon> 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Заступника прокурора Рівненської області на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 20.07.2017 задовольнити.

2. Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 20.07.2017 та рішення Господарського суду Рівненської області від 30.05.2017 у справі № 918/409/16 Господарського суду Рівненської області скасувати.

3. Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір № 12 від 01 грудня 2014 року про організацію будівництва багатоквартирного житлового будинку в районі вулиць Соборної та Корольова в місті Рівному, що укладений між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради (код ЄДРПОУ 05517742) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юрист-Кріон" (код ЄДРПОУ 33494192).

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Юрист-Кріон" на користь прокуратури Рівненської області витрати по сплаті судового збору за касаційний перегляд судового рішення в сумі 1653 грн 60 коп.

Господарському суду Рівненської області видати наказ.

Головуючий, суддяО.В. Яценко СуддіС.В. Бакуліна І.П. Ходаківська