Переважне право орендаря на укладання договору найму нерухомості на новий строк припиняється лише із дотриманням орендодавцем ч.3, ст. 17 ЗУ «Про оренду держ. та комунального майна» (ВСУ від 17 травня 2017р. у справі № 3-122гс17)

Фабула судового акту: Поширений на практиці конфлікт, коли орендодавець комунального майна не хоче продовжувати орендні відносини та виселити орендаря, а орендар не хоче висилятись і всіляко намагається використати рятівні положення договору оренди та законів.

Так, сторонами був укладений договорі оренди, який закінчився, проте містив пункт, що «якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін», тобто ще раз на 13 років.

Орендодавець не направив повідомлення про припинення договору оренду, в порядку передбаченому договором оренди, проте направив таке повідомлення після закінчення строку дії договору. Орендар добровільно нерухомість не повернув, і орендодавець звернувся із позовом про його виселення до суду. Суди першої, апеляційної, касаційної погодились із орендодавцем і прийшли до висновку, що подібний пункт договору оренди суперечить ч.2, ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ст. 764 ЦК України та ч.2. ст. 284 ГК України. Згідно наведених положень законів повідомлення про припинення договірних відносин дійсно має бути направлено орендарю протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди.

Несподівано на бік орендаря став ВСУ, який скасував всі рішення у справі і направив справу на новий розгляд. Проте, ВСУ не став підтверджувати законність спірного пункту договору оренди, а нагадав судам про переважне право наймача, передбачене ст. 777 ЦК України та ч. 3, ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Остання норма передбачає, що переважне право наймача на продовження орендних відносин може бути припинене лише за умови використання орендодавцем орендованого майна для власних потреб у майбутньому. При цьому орендодавець повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Звичайно цього зроблено не було.

Окрім цього ВСУ підкреслив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

В цій справі судами не було взагалі враховано переважне право орендаря незважаючи на те, що в матеріалах справи міститься заява орендаря подана орендодавцю « в порядку реалізації переважного права на укладання договору оренди».

ВСУ також підкреслив, що неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Аналізуйте судовий акт: Відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому ( ВСУ від 20 квітня 2016р., № 3-266гс16)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Невиконання умови щодо страхування об’єкту оренди комунального майна Не є підставою для розірвання договору оренди відповідно до ст. 651 ЦК України (ВГСУ від 6 лютого 2017р. у справі № 909/932/15)

Державним майном можна користуватися безоплатно, без укладення договору оренди (Господарський суд м. Києва, від 26 липня 2016р. у справі №910/8622/16, суддя Домнічева І.О.)

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 травня 2017 року м. Київ

Судова палата у господарських справах Верховного Суду України у складі:

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Замок Лева» (далі – ТОВ «Замок Лева») про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 19.10.2016 р. у справі № 914/433/16 за позовом управління майном спільної власності Львівської обласної ради (далі – управління Львівської облради) до ТОВ «Замок Лева», третя особа – комунальне підприємство Львівської обласної ради «Нерухомість та майно» (далі – КП «Нерухомість та майно»), про виселення із безпідставно займаних приміщень; за зустрічним позовом ТОВ «Замок Лева» до управління Львівської облради про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим на той самий строк,

в с т а н о в и л а:

У лютому 2016 р. управління Львівської облради звернулося до Господарського суду Львівської області з позовною заявою про виселення ТОВ «Замок Лева» із займаних приміщень загальною площею 874,2 кв. м, розташованих за адресою: м. Львів, вул. Глінки, 7, 9, та зобов’язання повернути їх балансоутримувачу – КП «Нерухомість та майно» за актом приймання-передачі.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач повідомив відповідача про закінчення терміну дії договору оренди нерухомого майна від 01.11.2002 р.
№ 1/2002 у строк, встановлений ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та просив звільнити займані приміщення, однак відповідач зазначених приміщень не повернув.

У свою чергу ТОВ «Замок Лева» звернулося до Господарського суду Львівської області із зустрічним позовом до управління Львівської облради про визнання договору оренди нерухомого майна від 01.11.2002 р. № 1/2002 продовженим на той самий строк у зв’язку з порушенням позивачем за первісним позовом встановлених спірним договором строків повідомлення про закінчення терміну його дії, а тому просило зазначений договір визнати продовженим на той самий строк на тих же умовах.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 19.05.2016 р. первісний позов задоволено, постановлено виселити ТОВ «Замок Лева» із займаних приміщень, зобов’язано повернути їх балансоутримувачу – КП «Нерухомість та майно», а в зустрічному позові відмовлено.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 р. зазначене рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 19.10.2016 р. постанову Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 р. залишено без змін.

ТОВ «Замок Лева» у порядку, встановленому статтею 111¹⁹ Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК), подало заяву про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 19.10.2016 р. у справі № 914/433/16 із підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 1 статті 111¹⁶ ГПК.

На підтвердження зазначених вище підстав заявником надано копії постанов Вищого господарського суду України від 20.06.2013 р. у справі № 5002-27/3157-2012, від 11.07.2006 р. у справі № 32/43пн, від 13.04.2011 р. у справі № 22/68 та копію постанови Верховного Суду України від 20.04.2016 р. у справі № 3-226гс16, в яких суди дійшли висновку про пріоритетність умов договору стосовно положень актів цивільного законодавства в частині визначення правил продовження дії договору оренди державного чи комунального майна.

Ухвалою Верховного Суду України від 08.02.2017 р. справу № 914/433/16 допущено до провадження Верховного Суду України, відкрито провадження за заявою ТОВ «Замок Лева» про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 19.10.2016 р. у зазначеній справі, здійснено підготовчі дії.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи заявника та представників сторін, забезпечуючи єдність судової практики у застосуванні норм матеріального права, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

У справі, яка розглядається, судами попередніх інстанцій встановлено, що 01.11.2002 р. між управлінням адміністративними будинками Львівської обласної ради (орендодавець) і ТОВ «Замок Лева» (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна № 1/2002, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у платне користування нежитлові приміщення в адміністративних будинках 7, 9, по вул. Глінки в м. Львові для використання під готельний комплекс.

Об’єктом оренди є вільні нежитлові приміщення площею 868,8 кв. м у будинках 7, 9, по вул. Глінки в м. Львові, вартістю 1 840 688 грн (розділ 2 договору).

Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата встановлюється в сумі 6 707,43 грн згідно з додатком 2 – розрахунком місячної плати за оренду приміщень, що є невід’ємною частиною договору.

Згідно з пунктом 6.1 дія договору припиняється, зокрема, у випадку закінчення терміну дії договору (за умови письмового попередження однієї зі сторін про закінчення дії договору без його подальшої пролонгації).

Відповідно до пункту 6.3 договору якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розділом 11, і на тих самих умовах.

За змістом пункту 6.4 договору в разі його припинення чи розірвання з підстав, викладених у пунктах 6.1 та 6.2 цього договору, орендар зобов’язаний провести повний розрахунок з орендної плати за весь час оренди та у
15-денний термін звільнити займані орендовані приміщення.

У розділі 11 договору зазначено, що термін його дії встановлюється з 01.11.2002 р. по 31.12.2015 р.

Відповідно до акта приймання-передачі від 01.11.2002 р. орендодавець передав орендарю нежитлові приміщення за адресою: а) вул. Глінки, 7, напівпідвал, 1, 2 поверхи – всі приміщення площею 397,5 кв. м, внесені до технічного паспорта від 22.09.2000 р.; б) вул. Глінки, 9, підвал, 1, 2 поверхи приміщення площею 471,3 кв. м, внесені до технічного паспорта від 22.09.2000 р. Загальна площа приміщень, переданих в оренду, становить 868,8 кв. м.

05.01.2005 р. орендодавець та орендар внесли зміни до договору в частині визначення розміру орендної плати з 01.01.2005 р., а також домовилися вважати таким, що втратив силу, додаток 2 до договору від 01.11.2002 р. № 1/2002.

28.10.2009 р. між управлінням Львівської облради і ТОВ «Замок Лева» укладено договір № 69-1/2002-09 про внесення змін до договору оренди, за умовами якого орендодавцем у договорі оренди виступає управління Львівської облради.

23.11.2010 р. між сторонами укладено договір № 71-1/2002-10 про внесення змін до договору оренди, згідно з яким пункти щодо об’єкта оренди, розміру орендної плати, строку сплати орендної плати, порядку нарахування пені викладено в новій редакції. Зокрема, сторони погодили, що об’єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 874,2 кв. м у будинках 7, 9, по вул. Глінки в м. Львові, що перебувають на балансі КП «Нерухомість та майно», передані в оренду згідно з актом приймання-передачі нежитлових приміщень, який є невід’ємною частиною цього договору.

27.01.2016 р. позивач надіслав відповідачеві листи №№ 104, 105, в яких повідомив, що 31.12.2015 р. закінчився термін дії договору оренди від 01.11.2002 р. № 1/2002 і договір продовжуватися не буде, у зв’язку з чим просив звільнити орендовані приміщення та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу – КП «Нерухомість та майно».

Балансоутримувач орендованого майна надіслав на адресу ТОВ «Замок Лева» лист 28.01.2016 р. № 140 з вимогою повернути приміщення за актом приймання-передачі у зв’язку з тим, що 31.12.2015 р. закінчився термін дії договору оренди.

Відповідач надіслав позивачеві лист від 29.01.2016 р. № 16/15, в якому повідомив орендодавця та балансоутримувача про те, що договір оренди нерухомого майна від 01.11.2002 р. № 1/202 залишається чинним до
28.02.2028 р., оскільки за місяць до закінчення терміну його дії орендареві не надходило письмових заяв про припинення дії цього договору.

Суди першої та апеляційної інстанцій, з якими погодився суд касаційної інстанції, дійшли висновку, що положення пункту 6.3 договору, яким визначено термін повідомлення про припинення орендних відносин – за місяць до закінчення терміну його дії, суперечить нормі частини 2 статті 17 Закону, статті 764 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) та частині 4 статті 284 Господарського кодексу України (далі – ГК), згідно з якими письмове повідомлення про припинення договірних відносин має бути здійснено протягом одного місяця після закінчення дії договору.

Разом із тим у справі № 5002-27/31572012, копію постанови в якій надано для порівняння, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що зазнчені дії сторін щодо зміни загального правила продовження дії договору, прямо не заборонені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», положеннями ЦК та ГК. Обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства, зокрема правил статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», не випливає з їх змісту та із самої суті відносин між сторонами.

У справі № 3-266гс16, копію постанови в якій надано для порівняння, Верховний Суд України дійшов висновку, що суди усіх інстанцій не перевірили, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, яке є предметом договору. Наведена обставина у разі з’ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Викладене свідчить про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило до ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Забезпечуючи єдність судової практики щодо застосування норм матеріального права, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України виходить із такого.

Відповідно до частини 1 статті 283 ГК за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 4 статті 284 ГК передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено статтею 764 ЦК та опосередковано нормою частини 4 статті 291 ГК, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК.

За змістом статті 764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Крім того, у справі, що розглядається, орендоване майно є комунальним, а тому на ці правовідносини поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон).

Відповідно до частини 2 статті 17 Закону у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно зі статтею 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У справі, що розглядається, суди усіх інстанцій, зосередившись на вирішенні питання пролонгації (припиненні) дії договору, не звернули уваги на положення статті 777 ЦК, статті 285 ГК, які регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк.

Так, наведеними нормами передбачено, що орендар (наймач), який належно виконує свої обов’язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.

Частиною 3 статті 17 Закону встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

При цьому сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.

У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з’ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону.

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Зокрема, у справі «Стрейтч проти Сполученого Королівства», суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і – в цілях статті 1 Першого протоколу – таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Отже, під час розгляду справи суд не встановив, чи скористався орендар своїм переважним правом на укладення договору оренди, адже при розгляді судами цього спору ТОВ «Замок Лева» подало до управління Львівської облради відповідну заяву в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди (т. 2, а.с. 63–64).

Такі порушення свідчать про неправильне застосування судами усіх інстанцій норм матеріального права, а тому судові рішення підлягають скасуванню.

Разом із тим постанови Вищого господарського суду України у справах № 32/43пн, № 22/68, копії яких надано для порівняння, не є прикладом неоднакового застосування норм матеріального права, оскільки предметом спору у справі, що розглядається, є виселення товариства з обмеженою відповідальністю із займаних приміщень, а також питання пролонгації договору оренди комунального майна.

Предметом спору у справі № 32/43пн є зобов’язання підприємства звільнити приміщення в результаті розірвання договору оренди нерухомого майна, власником якого є фізична особа – суб’єкт підприємницької діяльності.

Водночас предмет спору у справі № 22/68 стосується стягнення заборгованості та штрафних санкцій за неналежне виконання орендарем зобов’язань за договором оренди обладнання.

Таким чином, факт подібності правовідносин у цих справах не підтвердився.

Відповідно до статті 111²³ ГПК Верховний Суд України розглядає справи за правилами перегляду судових рішень у касаційному порядку, тому не може встановлювати обставини справи, збирати і перевіряти докази та надавати їм оцінку.

Відсутність у Верховного Суду України процесуальної можливості з’ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухваленню нового рішення, а тому справу слід передати на розгляд суду першої інстанції згідно з підпунктом «а» пункту 1 частини 2 статті 111²⁵ ГПК.

Ураховуючи викладене, заява ТОВ «Замок Лева» підлягає частковому задоволенню, а всі постановлені у справі судові рішення – скасуванню з передачею справи на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

Керуючись пунктом 6 розділу XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про судоустрій і статус суддів» від 02.06.2016 р.
№ 1402-VII, статтями 111¹⁴, 111²³, 111²⁴, 111²⁶ ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України:

п о с т а н о в и л а:

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Замок Лева» задовольнити частково.

Постанову Вищого господарського суду України від 19.10.2016 р., постанову Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 р. та рішення Господарського суду Львівської області від 19.05.2016 р. скасувати, а справу направити на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, встановленої пунктом 4 частини 1 статті 111¹⁶ ГПК.

Головуючий А.А. Ємець

Судді: І.С. Берднік

Т.Є. Жайворонок