Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке - примеры судебной практики

БЕЗ СУДА И ПОСЛЕДСТВИЯ - ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ ВО ВНЕСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Одним из самых эффективных и действенных способов обеспечения исполнения обязательства является ипотека, поскольку кредитор получает материальные гарантии исполнения обязательства, а возможная реальная угроза потери недвижимого имущества стимулирует его надлежащее исполнение должником.

Преимуществом внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки является то, что ипотекодержатель может получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки без обращения в суд.

Самым распространенным основанием для возникновения ипотечных правоотношений является договор, который заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Согласно Закону Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки в случае:

· неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства;

· возбуждения производства по делу о восстановлении платежеспособности ипотекодателя или признании его банкротом или при ликвидации ипотекодателя;

· нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на ипотечное имущество путем внесудебного урегулирования являются договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям.

При этом договором или оговоркой должна быть предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Особенности процедуры госрегистрации

Процедура проведения государственной регистрации прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, определена Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (Порядок), утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 года № 868.

Пунктом 46 указанного Порядка предусмотрено, что для проведения государственной регистрации права собственности на основании договора ипотеки, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, заявитель представляет:

· документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество (в том числе ипотечный договор);

· копию письменного требования об устранении нарушений, присланную ипотекодержателем ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, в которой указывается краткое содержание нарушенного обязательства, требование о выполнении нарушенного обязательства не менее чем в 30-дневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения такого требования;

· документ, подтверждающий завершение 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования ипотекодержателя в случае, когда более длительный срок не указан в письменном требовании;

· закладная (если ипотечным договором предусмотрена ее выдача).

При этом следует обратить внимание на то, что наиболее распространенными основаниями для отмены в судебном порядке решения государственного регистратора о государственной регистрации прав ипотекодержателя на недвижимое имущество как предмета ипотеки, являются:

· направленные ипотекодержателем требования об устранении нарушений без описи вложения (Постановление от 4 декабря 2014 года № 820/18563/14 Харьковского окружного административного суда);

· неполучение ипотекодателем требования ипотекодержателя об устранении нарушения основного обязательства не менее чем в 30-дневный срок (Постановление от 10 октября 2014 года № 817/2240/14 Ровенского окружного административного суда);

Таким образом, невозможность вручения соответствующего требования ипотекодателю и должнику (если он отличается от ипотекодателя) и последующего подтверждения такого вручения делает технически невозможным дальнейшую процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке.

Препятствия для регистрации

Одним из распространенных оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на ипотеку к ипотекодержателю является наличие обстоятельств, при которых в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество содержится запись о наложении ареста на ипотечное имущество, котороя была внесена до подачи ипотекодержателем заявления о государственной регистрации прав на ипотечное имущество.

Безосновательной выглядит позиция о том, что зарегистрированная ипотека отменяет все другие обременения, наложенные как судом, так и исполнительной службой, все другие обременения регистратор вообще не должен учитывать (Постановление от 28 октября 2014 года № 826/9098/14 Киевского апелляционного административного суда)

Разъяснение о возможности снятия ареста с залогового имущества содержится в обобщении судебной практики Верховного суда Украины «Анализ судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества», согласно которому действующим законодательством не предусмотрен запрет наложения ареста на имущество, являющееся предметом ипотеки. Вместе с тем, арест с имущества или средств может быть снят по решению суда.

Также в последнее время препятствием для регистрации права собственности на ипотечное имущество во внесудебном порядке может стать применение моратория согласно Закону Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» от 3 июня 2014 года № 1304-VII (Постановление от 10 декабря 2014 года № 826/17722/14 Окружного административного суда г. Киева).

Стоит обратить внимание на то, что наличие зарегистрированного запрета отчуждения недвижимого имущества, наложенного нотариусом при удостоверении договора ипотеки, на основании которого происходит переход права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к ипотекодержателю, а также зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество, не является основанием для отказа в проведении государственной регистрации права собственности ипотекодержателя (Определение от 27 января 2015 года № 826/10423/14 Высшего административного суда Украины).

Довольно распространенной ошибкой ипотекодержателя при отказе государственного регистратора в совершении регистрационных действий является обращение в суд с требованием об обязательстве государственного регистратора совершить такие действия, зарегистрировать право собственности и тому подобное.

Сложившаяся судебная практика указывает на то, что исковые требования об обязательстве государственного регистратора зарегистрировать право собственности и внести соответствующие записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество являются формой вмешательства в дискреционные полномочия государственного регистратора и выходят за пределы задач административного судопроизводства, а потому удовлетворению не подлежат (Постановление от 30 августа 2013 года № 826/12459/13-а Окружного административного суда г. Киева).

С другой стороны, в случае безосновательного отказа в совершении регистрационных действий со стороны государственного регистратора, довольно перспективной выглядит исковое требование о признании решения государственного регистратора противоправным с отменой такого решения об отказе (Постановление от 8 октября 2015 года № К/800/65605/14 Высшего административного суда Украины).

Таким образом, обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке является перспективной стратегией удовлетворения имущественных требований к должнику, эффективная реализация которой может существенно сэкономить время и деньги ипотекодержателя (особенно учитывая новые ставки судебного сбора), однако прокладывание такого пути требует неукоснительного соблюдения всех предусмотренных действующим законодательством формальностей и адекватного юридически взвешенного реагирования на препятствия, которые могут возникнуть при такой внесудебной процедуре.

Автор статьи: Иван Легейда, Управляющий партнер PLP Law Group

Источник: PLP Law Group

Читайте статтю: Придбання заставного майна з публічних торгів. Процедури та ризики